在我国，物业管理作为一种新兴的行业，出现在20世纪80年代。经过二十多年的发展，物业管理逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业。物业服务也已经成为我国社会发展最快的行业之一，服务类型已涉及住宅、写字楼、商业场所、工业区、医院、学校、酒店等。现阶段，我国物业管理行业仍属于社会中的新兴行业，距离行业的高度发展和成熟还有相当的距离，所以，在物业行业推广精细化管理与服务，也是一个发展趋势。

一、住宅小区物业管理

住宅小区是城市居民生活的主要活动空间之一，集居住、社会、服务、经济功能于一体，它的各项功能是城市功能的重要体现。住宅小区的物业管理，在硬件上，做好基础设施管理工作，搞好公共设施设备的维护保养，消除安全隐患，提供一个安全、和谐的居住环境。做好保洁和绿化工作，创造优美、舒适的居住环境。提供方便、快捷的便民服务，合理收费；在软件上，搞好文化建设，形成独特的社区文化，丰富居民的业余文化生活。搞好制度建设，建立一套运行有效的管理机制，充分发挥业主委员会的作用，搞好物业管理工作。

（一）居住设施的管理

住宅小区物业服务公司根据物业管理合同，负责住宅小区房屋及附属设施设备的管理。管理重点在共有、共用部分，主要包括房屋及配套设备设施的档案管理，房屋及设备设施使用、运行状态的监控、维修养护管理，房屋及设施设备安全状态、更换、使用年限的管理，业主或者使用人房屋专修管理等。

（二）居住环境的管理

居住环境的管理主要包括保洁、绿化、安全保卫、消防管理、停车及道路管理、灾害预防、社区文化建设等。

（三）综合经营服务

物业服务公司可以根据自身条件和业主的需求，设计开展一些便民经营服务项目，如，开设商店、家政服务、干洗店、家电维修、房屋装修等项目。

二、行政机关物业管理

政府机关物业管理服务工作是具有鲜明的中国特色的物业管理。只要物业公司能根据政府机关物业管理工作的特点，制定出各种有效的管理措施，培养出一个适合机关物业管理的工作团队，一定能为机关单位提供一个良好的工作环境，从而使物业公司在机关物业管理领域得到长足的发展。

（一）行政机关物业服务的保密性

行政机关物业管理服务的工作场所是政府机关或职能部门的办公所在地，承担的工作内容有可能涉及行政机关或职能部门及领导个人的行政机密，这是行政机关物业服务工作应该把握好的要点。因此，物业公司应对从业人员进行严格的政审，对员工进行保密意识的宣传和教育工作，制定有关的防范措施和规章制度。

（二）行政机关物业服务的多样性

行政机关的物业服务内容具有多样性的特点，根据行政机关工作的特点衍生出其他服务项目，如会务服务、餐饮服务、车辆治理服务、有特别要求的室内保洁及领导和重要客人的个性化服务等。

（三）行政机关物业服务工作的特点

行政机关服务工作与住宅小区服务工作的区别，还表现为其具有应急性、临时性和突发性。作为物业公司，应当了解和熟悉行政机关的服务特点。当发生突发事件时，按事先制定的应急方案有条不紊地处理，当接到行政机关临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。

三、医院物业的管理

医院物业管理是指物业公司运用现代的科学管理手段和专业技术，融管理、服务、经营于一体，对医疗机构的后勤系统实施全方位、多功能的统一管理的活动，其特点是为医疗机构的使用人提供全面、高效、节约、有偿的服务。

（一）设备运行具有连续性

医院不同于写字楼或住宅小区，医院的部分设备需要24小时不间断运行，几乎无法通过停水、停电的方式进行设备维修。这给医院的物业管理工作带来了相当大的难度，无形之中增加了物业管理费用的支出。医院设备的维修养护必须做到科学合理，对于不能间断运行的设备必须保证备用设备的良好使用性，一旦出现故障，立即将备用设备投入使用。

（二）保洁工作专业性强

医院每天都会有大量的医疗废弃物产生，这些废弃物携带有致病菌和有害物质，必须按照严格的规定进行分类处理和清运，从事医院保洁工作的人员必须执行严格的消毒、隔离和防护制度，防止出现交叉感染的情况。大面积作业时，应注意防止机器设备使用时产生很大的噪声和对场地环境的污染。

（三）安全保卫工作具有特殊性

医院的特殊部位，如手术室、药房、化验室、太平间、库房、财务室等地方，应采取严密的警戒措施，重点加以防范，并建立处理突发事件的应急方案，一旦遇到突发事件，要能够确保病人的安全，同时要注意保护好医疗档案及各种试剂等。

在医院的物业管理工作中，保洁人员要具备一定的理疗常识，能够在工作中做好自身的防护。楼道、病房等各类场所要经常开窗通风，以降低细菌的密度，医院的分区标记应醒目，医院的放射性工作室应做好防护测试，并配以警示装置。

四、学校物业管理

学校物业管理就是利用社会物业管理现成的社会化、企业化、专业化、规范化的管理模式，物业公司在较短的时间内发挥高校物业管理的功能，达到为学校、师生服务的良好效果。

（一）物业管理的时段性强

学校教学的作息时间很有规律，同时还有寒暑假，因此，物业公司应根据学校的这些特点制订好各项工作计划，划分不同的时间段，合理地安排设备设施的维修养护、日常清洁及校园的安全保卫工作。如卫生间清洁可以安排在学生上课的时间内和放学后进行；灯泡、灯管的更换可以安排在课间或放学后进行；教室清扫可以在上课前或放学后进行；而建筑物大修、设备设施的更新和其他大修等工作可以安排在寒暑假期进行。

（二）安全服务要求高

学校是青少年集中学习的场所，学生的特点是充满活力，行动敏捷，动作幅度大。在学校物业管理过程中，要充分考虑到学生的人身安全问题，如对硬质地面尽量减少用太湿的拖把拖地，要保证地面不滑；对设备设施的维修养护要注意物体的牢固性和耐用性；固定于地面的文体器材一定要牢固等。

（三）物业管理具有互动性

按照国家对青少年学生思想教育的有关规定，各学校都加强了对学生进行“德、智、体、美、劳”等方面的思想教育，并安排学生参加适当的义务劳动，如每个班级都有卫生分担区。因此，物业公司应该积极配合学校，安排学生参加清洁工作，要在履行企业自身职责的同时，把物业管理工作与培养学生的劳动意识和动手能力有机地结合起来。同时，物业公司还要配合学校，加强对学生的爱国、爱校教育，将物业管理工作与学生自觉地保护环境、爱护公物相结合。

五、商贸物业管理

商贸物业具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重，管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。

（一）树立良好的形象

商业物业一般都是沿街建造，对城市的繁荣和市容市貌有很大的影响。因此，商业物业的规划设计和建设，既要符合商家经营效益的需要，又要符合城市规划和美化的要求。商业物业良好的物业形象和经营环境，是一种具有巨大潜力的无形资产。

（二）建立识别体系

企业识别系统是改变企业形象，注入新鲜感，增强企业活力，从而吸引消费者的一种宣传手法，是提高销售业绩的一种经营手段。具体表现在：围绕商业物业周围的消费群体，以商业物业所特有和专用的文字、图案、字体组成的基本标志吸引消费者。此外，商家的经营理念、经营人员的着装、语言、服务态度和质量等，都能成为顾客和公众识别的特征。

（三）提供安全服务

大型商场不仅建筑面积大、建筑结构复杂、楼层高、设备多而复杂，而且商场的进出口多，人多眼杂，这些都给商场的安全服务带来很大困难。另外，众多经营单位有各自的管理部门，物业公司又不能过多干预，而只能同各单位、租户、业主的主管部门以及当地派出所密切合作、相互配合，否则安全服务工作难以开展。因此，物业公司应要求保安人员，一定要树立“服务第一、客户至上”的思想。既要有高度的警惕性，又要为客户热情服务；既要坚持原则，按制度办事，又要乐于助人，礼貌待人，文明办事。不仅要具备以上素质，还要能熟练掌握、使用安保设备和器械，进行消防设备设施的维护。

六、工业园区物业管理

工业物业不同于住宅、写字楼等物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营的公共空间。所以物业管理服务就是要顺应这些特殊要求，才能使工业物业管理有的放矢。

（一）保证生产安全

由于产品生产的特殊性，企业经常需要使用和存放一些易燃易爆材料。因此，为了厂区和员工人身安全，必须制定严格的易燃易爆和其他危险品（如放射性物质）的使用、保管制度，严格执行岗位责任制和专人定期检查制度，以消除安全隐患。

防盗工作也是工业物业安全管理工作的重要工作之一。如果产品和原材料丢失或损坏，会给企业造成经济损失，尤其是一些特殊、贵重的材料，因此，需对各种成品、半成品、原材料应制定严格的保管制度，以及货物进出厂区和仓库的登记管理制度。

（二）保证道路畅通

工业园区内的交通是否畅通，关系到原材料是否能够顺利到达生产岗位，关系到企业生产的产品是否能及时运出。因此，要做到厂区内的货物存放井然有序，装卸货物必须在指定区域的范围内进行，不得妨碍其他企业的生产经营秩序和区内的整体交通秩序。

（三）美化环境，文明生产

厂区的绿化美化，是现代工业生产的标志之一。做好工业园区绿化美化，既可以为员工提供一个良好的生产工作环境，又有利于提高工作效率，减少工伤事故的发生。另外，科学、合理的绿化环境，也是一项防治工业园区空气和噪声污染的经济有效的措施。

（四）保证重点设备的正常运行

水电供应是工业园区各企业进行正常生产经营的基础。因此，工业物业管理的水电供应设备要进行有计划的保养检修，确保其性能完好和正常运行。

电梯是工业园区多层楼式厂房和仓库的垂直运输工具，如电梯发生故障，将会使产品或原材料无法按时到达各个工位，妨碍生产的顺利进行。

工业园区内各种管网是为各企业的生产提供能源、排放废水的必要设施，因此也要按计划进行定期和不定期的精心养护及维修，以确保这些管网的畅通。

（本文摘编整理自：《物业管理概论》杨桂芳；《物业管理与服务》罗纪红；《公共物业 商业物业 工业物业管理与服务》邵小云；《身边的法律顾问：物业管理与业主权益》周珂）